Fazendas fantasmas viram risco pra bancos

Para os financiadores do agronegócio, as chamadas fazendas fantasmas se tornaram uma inquietação crescente: são propriedades rurais que, na prática, não existem ou carregam registros irregulares. Esse alerta se intensifica num cenário de dificuldades financeiras espalhadas pelo setor.

Segundo dados de abril de 2026 levantados pela Frente Parlamentar da Agropecuária (FPA), somam R$ 256 bilhões as operações do agro que estão atrasadas, inadimplentes, renegociadas ou prorrogadas.

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O principal perigo surge na hora em que os bancos e outros credores buscam recuperar o valor emprestado: ao acionar a garantia, é possível que encontrem imóveis sem correspondência com as áreas registradas ou que invadem terras alheias, glebas públicas e mesmo leitos de rios.

O alerta parte de Patrick Lüdtke, CPO da Axioma Intelligence, companhia dedicada a assessorar investidores tanto na compra de fazendas por meio de leilões quanto no exame de imóveis rurais sob estresse financeiro.

Operações policiais já miram esquemas

O que era discussão teórica virou foco de investigação criminal. No Pará, a PF (Polícia Federal) deflagrou em 2025 a Operação Imperium Fictum, que tinha como alvo um grupo acusado de criar fazendas inexistentes, com matrículas vinculadas a uma gleba federal localizada em Anapu.

Segundo papéis do inquérito a que a Repórter Brasil teve acesso, tais propriedades eram vendidas ou oferecidas como garantia em empréstimos. Com base nesses registros, financiamentos superiores a R$ 8,4 milhões teriam sido concedidos por bancos.

Já em agosto de 2026, a Polícia Civil de Mato Grosso deflagrou a Operação Canadá, que revelou uma segunda situação. Segundo a investigação, o desenho de uma fazenda registrada no Cadastro Ambiental Rural (CAR) foi deslocado de forma eletrônica para outra região do estado.

Com base nesse registro suspeito, teria sido feita uma avaliação de R$ 84 milhões, empregada em tentativas de obter crédito.

Quando a garantia não existe no mapa

Os sistemas ambientais não escapam dessas falhas. Dados do Monitor do Crédito Rural do MapBiomas embasaram uma reportagem, em 2025, sobre uma propriedade paraense que, em 2021, obteve R$ 4,6 milhões em crédito rural e, no CAR, se sobrepunha ao leito do Rio Araguaia.

Conforme uma organização mencionada na apuração, em 2024 o registro havia sido deslocado por volta de 30 quilômetros rio adentro. Na data em que o crédito foi concedido, segundo o banco, o cadastro se encontrava regular.

A reportagem mostrou também que o CPF vinculado ao registro não figurava na Receita Federal e estava associado a 112 imóveis. Com a divulgação, os cadastros acabaram cancelados pelo governo do Pará.

No campo dos registros, dois cartórios, um em Goiatins e outro em Campos Lindos, tiveram seus titulares alvos de processo disciplinar aberto pela Justiça do Tocantins em junho de 2026. Conforme a Corregedoria, pesaram indícios de que havia matrículas repetidas e registros totalmente sobrepostos.

Qualquer irregularidade é negada pelos responsáveis.

A região oeste baiana foi igualmente fiscalizada: nos municípios de Cocos, Carinhanha e Coribe, matrículas consideradas suspeitas seguiram bloqueadas por decisão da Corregedoria do Tribunal de Justiça. No Pará, em agosto, três fazendas localizadas em Juruti, que invadiam uma gleba estadual, tiveram seus registros anulados pela Vara Agrária de Santarém.

Certificação e matrícula ainda não conversam

A certificação de imóveis rurais conduzida pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) ainda não se articula por completo com as matrículas, e esse é mais um ponto que exige cautela.

No painel público do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), atualizado em 12 de outubro, apenas 709 mil entre os 1,58 milhão de imóveis certificados pelo órgão apareciam com a certificação averbada na matrícula, o equivalente a 44,9%.

Há ainda o Provimento nº 195/2025 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Pela norma, a existência de indícios de sobreposição entre matrículas, por si só, não resulta em bloqueio do registro e tampouco veta que o imóvel seja vendido ou oferecido como garantia.

Recuperação do crédito pode levar décadas

Lüdtke alerta: quem concede crédito baseado somente nos papéis fornecidos pelo dono pode acabar percebendo as falhas só na hora de acionar a garantia, e a devolução dos valores chega a se estender por décadas.

‘Nos leilões de fazendas em que atuo, a matrícula que abrange terras de terceiros não é raridade. Muitas vezes o credor empresta olhando só o documento e descobre o problema apenas quando tenta transformar a garantia em dinheiro’, afirma ele.

Para o executivo, uma análise mais criteriosa das matrículas e da localização efetiva das áreas permitiria identificar falhas antes que os recursos fossem liberados. Dessa forma, quem concede crédito conseguiria dimensionar melhor os riscos ao avaliar novas operações ou ao direcionar a cobrança a patrimônios adicionais de quem deve.

Segundo o que ele observou ao longo da carreira, as maiores dificuldades aparecem em Mato Grosso, no Pará e no Matopiba, área que reúne municípios de Maranhão, Tocantins, Piauí e Bahia.

Para esses locais, a recomendação dele é intensificar a verificação não só das fazendas que já figuram como garantia, mas também daquelas apresentadas em contratos novos.

É preciso lembrar que a cifra de R$ 256 bilhões calculada pela FPA reúne todas as operações problemáticas do agronegócio, sem que esses recursos estejam obrigatoriamente atrelados a fazendas fantasmas. Mesmo assim, diante desse quadro, garantias de qualidade se tornam ainda mais decisivas para quem financia e banca o setor.

(Com BP Money)